Les critères de sélection d'un locataire
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Contrairement aux bailleurs sociaux, les propriétaires du parc privé ne doivent pas organiser des commissions d’attribution pour sélectionner leurs locataires. Cependant, cela ne signifie pas qu’ils sont totalement libres dans le choix de leurs futurs locataires. Compte tenu du risque financier qu’ils encourent en mettant en location leurs biens, les propriétaires sont en droit de demander à leurs futurs locataires des justificatifs concernant leurs ressources, ainsi que dans certains cas, des garanties. Néanmoins, la marge de manœuvre des propriétaires s’arrête réellement à l’analyse de solvabilité de leurs futurs locataires. L’utilisation de critères de sélection subjectifs ou discriminants peut entraîner des sanctions.
Solvabilité du locataire : quels critères sont autorisés ?
Le seul objectif du propriétaire qui loue son bien est de rentabiliser ce bien, en limitant le risque lié aux impayés de loyers. Pour cela, il est autorisé à demander des pièces justificatives qui lui permettront de se faire une idée sur la capacité financière de son futur locataire.
Ainsi, il existe deux groupes de documents parmi lesquels le propriétaire peut choisir un ou plusieurs justificatifs à demander à son futur locataire.
Les justificatifs liés à la situation professionnelle ou étudiante du futur locataire
Le propriétaire a le droit d’exiger un ou plusieurs justificatifs de la situation professionnelle ou étudiante, parmi les documents suivants :
- Le contrat de travail ou de stage, ou si nécessaire, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonction, la durée de la période d’essai
- La carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours
- La copie de la carte professionnelle (profession libérale)
- La copie du certificat d’identification de l’Insee (travailleur indépendant)
- L’extrait D1 original du Registre des Métiers de moins de 3 mois (pour les artisans)
- L’extrait K ou Kbis du Registre du Commerce et des Sociétés de moins de 3 mois (pour les entreprises commerciales)
- Toute pièce récente attestant de l’activité professionnelle (autres cas)
Les justificatifs liés aux ressources du futur locataire
Le propriétaire a le droit d’exiger un ou plusieurs justificatifs concernant les ressources financières du futur locataire parmi les documents suivants :
- Les 3 derniers bulletins de salaire
- Les justificatifs de versement des indemnités de stages
- Les 2 derniers bilans comptables ou l’attestation des ressources pour l’exercice en cours, délivrée par un comptable (pour les non-salariés)
- Les justificatifs de versement des indemnités de retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatifs de l’ouverture des droits établis par l’organisme payeur
- Le titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
- L’avis d’attribution de bourses
- La justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers
- L’attestation de simulation pour les aides au logement établie par la CAF ou par la MSA ou par le locataire
- Le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition
Les justificatifs liés à la caution du futur locataire
Le locataire peut également vouloir rassurer le propriétaire en proposant la garantie d’une caution. Dans ce cas, le propriétaire peut demander à la caution les mêmes justificatifs de situation professionnelle et de ressources financières vus ci-dessus.
L’ensemble de ces éléments constitue un faisceau d’indices qui va permettre au propriétaire de calculer la solvabilité de son locataire, et de sa caution. Le propriétaire a tout à fait le droit de privilégier le dossier d’un locataire dont les justificatifs fournis présenteraient une meilleure solvabilité. A condition que ses critères de choix soient réellement basés sur des critères financiers objectifs et non sur des critères subjectifs tenant à la personne du futur locataire.
Location : les critères non autorisés
Les critères discriminatoires :
- L’âge
- Le sexe
- L’apparence physique
- Les caractéristiques génétiques
- L’origine ethnique et la nationalité
- L’état de santé, la grossesse
- La situation de handicap, la perte d’autonomie
- Le choix du genre
- La langue parlée
- Le lieu de résidence d’origine
- Les mœurs
- Le nom
- Les opinions philosophiques, politiques, le syndicalisme
- La religion
- L’orientation sexuelle
- La vulnérabilité économique
- La situation de famille
Quelles sont les sanctions encourues pour discrimination à la location ?
Le candidat locataire qui estime avoir subi une discrimination à la location peut porter plainte au commissariat. Il a 6 ans pour déposer plainte à compter de la date à laquelle il dit avoir subi les faits. La victime devra notamment justifier qu’elle n’a pas été choisie pour le contrat de location, en raison de critères discriminatoires.
L’auteur d’une discrimination – qu’il s’agisse du propriétaire lui-même ou de l’agent immobilier qui gère son bien – encourt une peine pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 45000 euros d’amende.
Sources :
- www.servicepublic.fr
- www.anil.org
- Articles 225-1 et suivants du Code Pénal
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